פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים, ובכל שלב שלו מתווספים צרכים, אנשי מקצוע ומשימות חדשות.
לכן מבחינת תנע, ליווי בעלי הזכויות אינו שירות אחד שמתחיל ונגמר בנקודה מסוימת. הליווי מתחלק לתקופות, ובכל תקופה אנחנו מוסיפים לתהליך את השירותים והכלים שנדרשים באותו שלב – מההתארגנות הראשונית ועד למסירת הבניין החדש.
המטרה היא לייצר עבור בעלי הזכויות תהליך מקצועי, מסודר ושקוף, שבו בכל שלב ברור מה קורה, מי אחראי על כל משימה ומה צריך לקרות כדי להתקדם.
מתחילים מבעלי הזכויות עצמם
אחד העקרונות החשובים בדרך של תנע הוא לנסות להגיע לכמה שיותר בעלי זכויות כבר בתחילת הדרך.
לא רק למי שמתגורר כיום במתחם או למי שקל ליצור איתו קשר, אלא גם לבעלי זכויות שאינם מתגוררים בנכס, למשקיעים, ליורשים, לנכסים שנמצאים בהליכי ירושה ולעיתים גם למקרים שבהם עדיין לא ברור לחלוטין מי מחזיק בזכויות.
המטרה היא לבנות כבר בתחילת התהליך תמונה רחבה ככל האפשר של בעלי הזכויות ולזהות מראש נושאים משפטיים, קנייניים או אישיים שידרשו טיפול בהמשך.
במקביל חשוב לנו להבין גם מי האנשים שעומדים מאחורי הזכויות.
- האם קיימים בעלי זכויות מבוגרים שזקוקים ליותר הסברים וליווי?
- האם יש בעלי זכויות שאינם דוברי עברית?
- האם קיימות משפחות שנמצאות בהליכי ירושה?
- האם יש בעלי זכויות שחוששים מההליך או מתקשים להבין אותו?
מבחינתנו, לא נכון להסתפק בכך שהושג "הרוב הדרוש".
פרויקט מוצלח אינו נמדד רק באחוז החתימות, אלא גם ברמת האמון, ההבנה והשותפות שנבנו בין בעלי הזכויות לאורך הדרך.
התנגדות לפרויקט נובעת פעמים רבות מחוסר מידע, מחשש או מחוסר אמון בתהליך. לכן אנחנו מעדיפים לזהות את החסמים מוקדם, לדבר, להסביר ולבנות אמון – ולא לחכות לשלב שבו בעל זכות כבר מרגיש שהוא נמצא מחוץ לתהליך.
בחירת הנציגות וליווי העבודה השוטפת
השלב הבא הוא בחירת נציגות בעלי הזכויות.
נציגות פעילה, מעורבת ובעלת תמיכה רחבה יכולה להשפיע משמעותית על קצב ההתקדמות של הפרויקט.
אבל חשוב לזכור שהנציגות היא גוף וולונטרי. לחברי הנציגות יש עבודה, משפחה ועיסוקים נוספים, ולכן מבחינתנו לא נכון להפוך אותם למנהלי הפרויקט בפועל.
המטרה של תנע היא להוריד מהנציגות את הנטל – ולא להוסיף לה עבודה.
אנחנו מרכזים את המידע, מנהלים את קבוצות הוואטסאפ של הפרויקט, מוציאים עדכונים לבעלי הזכויות, מסייעים בארגון מפגשים, מרכזים שאלות, מכינים חומרים לפגישות ועוקבים אחר המשימות.
מבחינתנו, זמן של פגישת נציגות הוא זמן חשוב ויקר. לכן אנחנו שואפים להגיע לכל פגישה עם סדר יום ברור, החומרים הנדרשים והחלטות ממוקדות שצריך לקבל.
הנציגות לא צריכה לרדוף אחרי הפרויקט – הפרויקט צריך להיות מנוהל כך שהנציגות תוכל להתמקד בייצוג בעלי הזכויות ובקבלת החלטות.
בניית הצוות המקצועי והכנה למכרז
ככל שהפרויקט מתקדם, מצטרפים לתהליך אנשי מקצוע נוספים מטעם בעלי הזכויות – עורך הדין, השמאי, המפקח ולעיתים גם אדריכל, מתכנן ערים, יועץ מס ויועצים נוספים.
מכאן כבר לא מספיק שכל אחד יהיה מצוין בתחום שלו.
צריך גורם שמחבר בין כולם, מתזמן את העבודה, דואג שהמידע יעבור בין אנשי המקצוע ושהכל יקרה בסדר הנכון.
אחד התחומים שבהם תנע מתמחה הוא ניהול הליכים מורכבים – ניסיון שנצבר מעולמות התכנון, ניהול הפרויקטים והרקע הפיקודי של השותפים.
לנהל כמעט כל אחד יכול. לנהל נכון – זו כבר מומחיות.
מכינים את המכרז כמו שצריך
לפני שפונים ליזמים נדרשת למידה יסודית של המתחם.
אנחנו רוצים להבין את סוגי היחידות, השטחים, ההצמדות, דירות הגג, יחידות המסחר, המחסנים, החניות וכל האתגרים המיוחדים שקיימים בפרויקט.
אבל לא מספיק שהמידע יהיה קיים – הוא צריך להיות מסודר, ברור ונגיש.
המטרה היא להביא את היזמים המשתתפים במכרז במהירות לאותה נקודת ידע שאליה הגענו לאחר תקופה של לימוד המתחם.
ככל שהיזם מבין טוב יותר את המצב הקיים, את התכנון ואת האתגרים – כך הוא יכול להגיש הצעה אמיתית, ישימה ומדויקת יותר.
ומבחינתנו, אף סוג נכס לא נשאר לסוף.
דירת גג, חנות, מחסן או הצמדה מיוחדת צריכים לקבל התייחסות כבר במסגרת המכרז ולא לאחר שכבר נבחר היזם.
ניהול מכרז היזמים
בשלב המכרז אנחנו מנהלים יחד עם הצוות המקצועי הליך מסודר ותחרותי בין יזמים המתאימים לאופי ולהיקף הפרויקט.
אנחנו משווים בין ההצעות, דורשים הבהרות ושיפורים, בוחנים את החברות עצמן, מבקרים בפרויקטים שביצעו ומנסים להביא את בעלי הזכויות למצב שבו הם אינם צריכים לבחור בין הצעה טובה להצעה פחות טובה.
המטרה היא להגיע לרגע הבחירה עם מספר חלופות איכותיות.
ובסופו של דבר – את היזם בוחרים בעלי הזכויות.
המשא ומתן המשפטי – המקום שבו הניסיון הופך להסכם
שוק ההתחדשות העירונית משתנה כל הזמן.
כמעט בכל פרויקט עולה סוגיה חדשה – יחידה מיוחדת, זכות קניינית, מנגנון תכנוני או מצב שמצריך פתרון שלא בהכרח הופיע בפרויקט הקודם.
לעורך דין מנוסה יש כמובן תפקיד מרכזי וידע משפטי חשוב מאוד.
אבל לצד הידע המשפטי, קיים גם הידע המעשי שנצבר לאורך שנים של ניהול מכרזים, תכנון, עבודה עם יזמים ורשויות וטיפול באתגרים של בעלי זכויות.
השילוב בין עורך דין טוב לבין הניסיון של תנע נותן לבעלי הזכויות מעטפת חזקה יותר במשא ומתן.
אנחנו מסתכלים לא רק על איך הסעיף כתוב, אלא גם על איך הוא יעבוד בפועל בעוד מספר שנים.
- מה קורה אם התכנון משתנה?
- איך מטפלים בדירת גג או ביחידת מסחר?
- מה קורה אם הרשות דורשת שינוי משמעותי?
- ואיפה עלולה להיווצר מחלוקת שאפשר למנוע כבר היום?
לא שוכחים את שלב התב״ע בתוך ההסכם
בהסכמים רבים נקבעת מסגרת זמנים כללית לקידום התכנון, אבל ללא מספיק אבני דרך, חובת דיווח ומנגנוני בקרה.
מבחינתנו זה לא מספיק.
שלב התב״ע הוא לעיתים השלב הארוך ביותר בפרויקט, ולכן חשוב להסדיר כבר בהסכם כיצד היזם נדרש לקדם אותו, כיצד הוא מדווח על ההתקדמות ומה קורה כאשר התהליך אינו מתקדם בקצב המצופה.
לפעמים ההבדל בין פרויקט שנגרר במשך שנים לבין פרויקט שמתנהל בצורה מסודרת נמצא דווקא בכמה סעיפים שנכתבו נכון בתחילת הדרך.
שלב ההחתמות – קודם להבין, אחר כך להחליט
את החתמת בעלי הזכויות על ההסכם מבצעים עורכי הדין, ורק הם.
אבל תנע לוקחת חלק משמעותי בתהליך מול בעלי הזכויות שעדיין מתלבטים או "יושבים על הגדר".
אנחנו לא מאמינים בלחץ.
שי ודורון יושבים עם בעלי הזכויות, לעיתים יותר מפעם אחת, בשיחה רגועה – מסבירים, עונים על שאלות ומנסים להבין מה באמת עוצר אותם.
המטרה היא לפרק חסמים באמצעות ידע ולא באמצעות לחץ.
ככל שבעל הזכות מבין יותר את הפרויקט, את ההסכם, את התמורה ואת התהליך, כך הוא יכול לקבל החלטה מתוך ביטחון ולא מתוך חשש.
המטרה אינה להביא מישהו לחתום בכל מחיר – אלא לתת לו מספיק מידע וכלים כדי להבין בעצמו את המשמעות של הפרויקט עבורו.
שלב התב״ע והתכנון
לאחר ההחתמות מתחיל אחד השלבים הארוכים והמשמעותיים ביותר בפרויקט.
תנע ממשיכה ללוות את בעלי הזכויות, לעקוב אחר עבודת היזם וצוות התכנון, להשתתף בפגישות הרלוונטיות מול הרשות המקומית, לבחון חלופות ולעקוב אחר חסמים ואבני דרך.
אנחנו רוצים שבעלי הזכויות והנציגות ידעו בכל שלב:
איפה התכנון עומד, מה השתנה, מה מעכב אותו ומה צריך לקרות עכשיו כדי להתקדם.
לא להסתפק במשך שנים בתשובה ש״ממתינים לעירייה״.
שלב הביצוע
גם כאשר מגיעים לביצוע, הליווי לא מסתיים.
תנע ממשיכה לעבוד לצד הנציגות, עורך הדין והמפקח מטעם בעלי הזכויות ולעקוב אחר אבני הדרך שנקבעו בהסכם – הפינוי, המעבר לדיור החלופי, לוחות הזמנים, התקדמות הבנייה והנושאים שעולים לאורך הדרך.
דווקא בשלב שבו הבניין הישן כבר נהרס, חשוב שבעלי הזכויות ידעו שיש מי שממשיך לנהל, לעקוב ולרכז את התהליך מטעמם.
ועד לקבלת המפתח
גם סיום הבנייה אינו בהכרח סוף העבודה.
שלב המסירה כולל את הדירות החדשות, השטחים המשותפים, מערכות הבניין והטיפול בליקויים שמתגלים.
המפקח ההנדסי מטעם בעלי הזכויות בוחן את הביצוע, ותנע ממשיכה לרכז וללוות את התהליך עד להשלמת המסירה.
מבחינתנו, "ליווי עד לקבלת המפתח" פירושו דבר פשוט:
לא רק להיות שם כשהפרויקט מתחיל – אלא להישאר לצד בעלי הזכויות בכל תקופה, בכל צומת ובכל החלטה, עד שהפרויקט שעליו דיברנו במשך שנים הופך לבניין החדש שלהם.